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Innovationsprojekt

Energieverbrauch in der finanziellen Immobilienbewertung berücksichtigen

Klar ist, Energieeffizienz und die Umstellung auf erneuerbare Energien sind künftig entscheidend für den Unternehmenserfolg für Immobilienunternehmen und -investoren. Gemeinsam mit Gutachtern und Immobilienexperten entwickelt die DENEFF ein Entscheider-Tool, das den Zusammenhang zwischen Energieverbrauch und finanziellem Immobilienwert aufzeigt und praktische Empfehlungen für Immobilien-Gutachten und Asset-Strategien gibt. Das Projekt wird gefördert von der Deutschen Bundesstiftung Umwelt (DBU) und der Redevco Foundation.

Projektzeitraum

Dezember 2019 - August 2023

Die Akteure

Mehr als 40 professionelle Immobilienunternehmen und Finanzinvestoren, Banken und Investmentfonds und Immobiliengutachter waren an der Entwicklung beteiligt.
Das Projekt wird ermöglicht durch eine Förderung der Deutschen Bundesstiftung Umwelt (DBU) und der Redevco Foundation.

Das Projekt

Energieeffizienz im Gebäudesektor ist ein wesentlicher Baustein zur Umsetzung der Klimaziele. Ob sich der Kauf einer Immobilie oder Investitionen in den Bestand rechnen, hängt auch davon ab, welche Rahmenbedingungen künftige Regierungen in Bezug auf den Klimaschutz schaffen – sowie von der Nachfrage nach „grünen“ Immobilien.

Wie sich die Auswirkung dieser Faktoren auf den Immobilienwert – und damit den Geschäftserfolg von Immobilienunternehmen – prognostizieren lassen, ist die Idee hinter dem Carbon Value Analyser.

Mit nur wenigen Angaben berechnet das kostenfreie Excel-Tool, wie hoch der mögliche Wertverlust durch unzureichende Energieeffizienz oder der Mehrertrag durch entsprechende Investitionen ausfallen kann. Dazu simuliert es Effekte auf die finanzielle Performance eines Gebäudes anhand verschiedener Politik- und Nachfrageszenarien.

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Der Carbon Value Analyser ist ein kostenfreies Analysetool für Immobilienentscheider und Gutachter

Hintergrund

Bislang stehen bei der Immobilienbewertung vor allem die offensichtlich wertsteigernden Investitionen im Fokus: Investoren rechnen beispielsweise damit, dass Mieter für eine neue, zeitgemäße Innenausstattung bereit sind, mehr Miete zu bezahlen. Höhere Mieten wiederum wirken sich positiv auf die finanzielle Bewertung der Immobilie aus. Investitionen in die Energieeffizienz hingegen fallen in der Bewertung häufig unter den Tisch, weil sie vor allem dem Mieter Vorteile, nämlich sinkende Ausgaben für Strom- und Wärme, bescheren.

Was aber geschieht unter sich verschärfenden Klimaschutzbedingungen? Unsere Analyse hat eindeutig gezeigt, dass strenge politische Vorgaben an die Energieeffizienz einer Immobilie deren künftigen Wert gravierend beeinflussen können: für besonders ineffiziente Gebäude bedeutet das bis zu 40% Wertverlust.
Denn wenn eine Immobilie nicht den gesetzlichen Mindestvorgaben entspricht, ist sie möglicherweise nicht mehr vermietbar. Einnahmen brechen weg und der Immobilienwert sinkt. Die Immobilien „strandet“ – sie verliert ihre wirtschaftliche Restnutzungsdauer.

Auf der anderen Seite suchen Mieter vermehrt nach energieeffizienten Objekten und sind bereit, für die wenigen sehr guten Objekte höhere Mietpreise zu bezahlen – schlechte Immobilien werden zum Ladenhüter.

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Steigende regulatorische Anforderungen und sich verändernde Mieterpräferenzen können den Immobilienwert beeinflussen (Ergebnisse einer Portfolio-Analyse)

So gehen wir vor

Zusammen mit Immobilienbewertungsunternehmen hat sich das Projektteam angeschaut, wie die Berechnung des Immobilienwerts genau abläuft, beispielweise um einen Kaufpreis zu ermitteln. Dann haben wir uns gefragt, wo sich in der Berechnungsformel beispielsweise der CO2-Preis für den Wärmeverbrauch auswirkt (hier sind es Betriebsausgaben). Als weitere Ansätze haben wir einen Reduktionspfad bis zur Klimaneutralität im Jahr 2045 und Mindeststandards für die Energieeffizienz im Jahr 2025 simuliert, um herauszufinden, wie sich Investitionen in der Zukunft auf den heutigen Wert auswirken.

Die anschließende Analyse mehrerer hundert Gewerbeimmobilien mit dem Carbon Value Analyser, nach den internationalen Standards der Immobilienbewertung ergab: Für Immobilien mit sehr hohem Energieverbrauch sind die finanziellen Risiken im Fall strenger politischer Vorgaben besonders groß. Andersherum profitieren Gebäude mit niedrigem Energieverbrauch, da Mieter bereit sind, für solche Flächen höhere Mietpreise zu zahlen.

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Verallgemeinerte Berechnungsmethode für den Immobilienwert (illustrativ)

Das Tool unterstützt Asset Manager, Gutachter, Finanzierer und Nachhaltigkeitsverantwortliche in typischen Use Cases, wie z.B. bei der Akquise von Immobilien oder bei der Planung von Investitionen.

Der Carbon Value Analyser steht auf unserer Projektplattform Finanzforum Energieeffizienz kostenfrei zum Download bereit.

Zum Projekt
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Sprechen Sie
uns an!

Wenn Sie mehr erfahren wollen: Wir haben viele weitere Ideen, Daten und Details rund um die Energiezukunft Deutschlands.

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Susann Bollmann
Mitglied der Geschäftsleitung,
Leiterin Projekte & Finanzforum Energieeffizienz

+49 (0) 30 39 80 95 47
susann.bollmann@deneff.org

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