Politisches Handlungsfeld

Social Contracting

Bezahlbares Wohnen, eine effiziente Wärmeversorgung und eine beschleunigte Modernisierung müssen in Einklang gebracht werden. Mieterinnen in unsanierten Gebäuden sind von den Folgen der stockenden Wärmewende besonders belastet, während Eigentümer vor hohen Investitionen zurückschrecken. Fossile Abhängigkeiten bestehen weiterhin fort. Um das Problem zu lösen, schlägt der DENEFF EDL_HUB den innovativen Ansatz „Social Contracting“ vor. So könnte die klimafreundliche Wärmewende nach vorne katapultiert und zugleich sozial gerecht werden.

Die Wärmewende stockt – auch im Mietwohnbestand.
Sie erreicht ausgerechnet Haushalte mit geringem Einkommen nicht

Niedrige Sanierungsrate im Wohnbestand

Die Sanierungsrate für Gebäudehülle und Heizungen bricht ein. Bereits einfache Optimierungen im Gebäudebestand könnten jedes Jahr mindestens 40 Mrd. einsparen. Deshalb muss Deutschland für die Dekarbonisierung bis 2050 1,4 Bill. in den privaten Wohnungsbau investieren.

Blockierter Wärmemarkt

Preisregulierung (AVB / WärmeLV) basiert auf fossiler Kostenlogik. Investitionen in dekarbonisierte Wärme sind unter heutigen Rahmenbedingungen allerdings schwer finanzierbar. Worauf es jetzt ankommt: Das Vertrauen zwischen Verbrauchern und Wärmebranche muss erst wieder aufgebaut werden.

Hohe Energiekosten bei ineffizienten Gebäuden zehren Einkommen auf

Bei einkommensschwächsten 10% d. Haushalte machen Energiepreissteigerungen einen deutlich größeren Anteil des Einkommens aus. 28 % der Mieterinnen und Mieter fallen unter die Wohngeld-Plus-Grenzen und leben in sehr ineffizienten Gebäuden. Gebäude in schlechtesten Klassen (G und H) verursachen allerdings die Hälfte des Gesamtenergieverbrauch im Gebäudesektor.

Social Contracting löst die Investitionsprobleme auf und treibt die Sanierungen und Dekarbonisierung im Mietwohnbestand voran

Was hinter dem Ansatz „Social Contracting“ steckt

Ausgangspunkt für den Ansatz des Social Contracting ist das klassische Energie-Contracting. Dabei planen, finanzieren und betreiben Energiedienstleister Wärmeanlagen und führen Effizienzmaßnahmen am Gebäude durch. Die Investitionskosten werden zunächst vorfinanziert und über den Wärme- sowie den Grundpreis über einen längeren Zeitraum von etwa 10 bis 15 Jahren refinanziert. Im Fokus stehen dabei vor allem die Wirtschaftlichkeit und die technische Effizienz.

Das Modell wird im Rahmen des „Social Contracting“ erweitert. Hierbei wird eine verbindliche soziale Zielsetzung als integraler Bestandteil verankert. Ergänzend zum klassischen Contracting kommen gezielte Förderzuschüsse zum Einsatz, um die Warmmietenneutralität über die gesamte Vertragslaufzeit abzusichern.

Die Wirtschaftlichkeitslücke wird über einen Förderzuschuss, zum Beispiel aus dem BEG, geschlossen. Dadurch kann der Wärmepreis trotz Investitionen in erneuerbare Wärme abgesenkt werden und damit bezahlbar bleiben für vulnerable Gruppen.

Social Contracting macht klimafreundliche Wärme für alle möglich

Durch die Förderung können die Maßnahmen umgesetzt werden, ohne dass für einkommensschwache Mietende eine zusätzliche Belastung entsteht. Vermieter führen dabei Maßnahmen am Gebäude sowie zur Dekarbonisierung der Wärmeversorgung durch.

Neben der regulären BEG-Förderung besteht für Vermieter die Möglichkeit, für qualifizierte Wohnflächen im Rahmen des „Social Contracting“ einen weiteren Zuschuss zu erhalten. Dieser Zuschuss reduziert die Investitionsanteile und ermöglicht es, die Maßnahmen warmmietenneutral umzusetzen.

Die Warmmietenneutralität gilt über die gesamte Vertragslaufzeit zwischen Vermieter und Contractor und ist objektbezogen, sodass sie auch bei einem Mieterwechsel bestehen bleibt.

Insgesamt werden Vermieter durch einen zusätzlichen Investitionskostenzuschuss in die Lage versetzt, entsprechende Maßnahmen warmmietenneutral umzusetzen.

Social Contracting kurz erklärt

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Social Contracting ist ein innovatives Modell für Energieeffizienzmaßnahmen, bei dem Energiedienstleister Investitionen in Gebäude vorfinanzieren und über Energieeinsparungen refinanzieren. Das Konzept verbindet Klimaschutz mit sozialpolitischen Zielen …

FAQ: Die wichtigsten Antworten rund um Social Contracting

Grundverständnis und strategische Einordnung

Social Contracting ist ein Ansatz zur Beschleunigung der Wärmewende im Mietwohnungsbestand, der Investitionslogik, Klimaschutz und soziale Absicherung systematisch verbindet. Ziel ist es, energetische Sanierungen und den Umstieg auf CO₂-freie Wärme dort zu ermöglichen, wo klassische Förderinstrumente bislang nicht greifen: bei einkommensschwachen Mieterhaushalten in energetisch ineffizienten Gebäuden.

Social Contracting basiert auf dem bekannten Energie- und Wärme-Contracting, erweitert dieses jedoch um eine verbindliche soziale Zielsetzung. Während klassisches Contracting vor allem wirtschaftliche Effizienz adressiert, stellt Social Contracting sicher, dass sich die Warmmiete nach der Modernisierung weiter bezahlbar bleibt.
Dies wird erreicht durch die Kombination aus Vorfinanzierung der Investitionen durch Energiedienstleister, langfristiger Refinanzierung dieser Investitionen über den Wärmepreis und gezielten Zuschüssen z.B. aus dem Europäischen Social Climate Fund, die gemeinsam mit Zuschüssen aus dem Bundesprogramm Effiziente Gebäude (BEG) den Wärmepreis absenken.

Social Contracting reagiert auf ein zentrales Marktversagen der Wärmewende im Mietwohnungsbestand. Vermieter scheuen hohe Anfangsinvestitionen, Mieter tragen häufig steigende Kosten, und bestehende Förderprogramme erreichen einkommensschwache Haushalte nur unzureichend: ein Vermieter, der Maßnahmen umsetzen will, ohne dabei die Kaltmiete anzuheben, wird bisher in Förderprogrammen nicht berücksichtigt.

Der Ansatz löst diese Blockade, indem Investitionsrisiken auf Contractoren ausgelagert, Mehrkosten einer wirtschaftlichen Wärmeversorgung sozial abgefedert und Fördermittel gezielt an der tatsächlichen Belastung von Miet-Haushalten ausgerichtet werden.

Ein erheblicher Anteil einkommensschwacher Haushalte lebt in energetisch besonders ineffizienten Gebäuden mit hohen Heizkosten. Für diese Haushalte stellen Energiekosten oft einen überdurchschnittlich hohen Anteil des verfügbaren Einkommens dar.
Ohne gezielte Instrumente für diese Gruppe droht die Wärmewende sozial selektiv zu wirken. Social Contracting positioniert diese Haushalte daher bewusst als eine der wichtigen Fokusgruppen der sozialen Transformation.

Im Unterschied zu klassischen Förderprogrammen richtet sich Social Contracting explizit an die Unterstützung der Ertüchtigung des Mietwohnungsbestands, der mit Haushalten mit geringem Einkommen bewohnt wird, und kombiniert Förderung, Dienstleistungsmodell und sozialen Mieterschutz. Die Förderung ist objektbezogen, langfristig wirksam und an klare soziale Kriterien gebunden. Damit ergänzt Social Contracting bestehende Programme wie die BEG, ersetzt sie jedoch nicht.

Soziale Zielsetzung und Mieterschutz

Die goldene Regel besagt, dass sich die Warmmiete infolge der Modernisierungsmaßnahmen nicht erhöhen darf. Energieeinsparungen, effizientere Wärmeerzeugung und Förderzuschüsse kompensieren die Investitionskosten vollständig.
Diese Regel gilt über die gesamte Vertragslaufzeit hinweg und bleibt auch bei einem Mieterwechsel wirksam (Objektförderung statt Subjektförderung). Warmmietenneutralität wird damit erstmals systematisch abgesichert.

Die Förderfähigkeit wird über objektive Kriterien nachgewiesen, etwa Wohnberechtigungsscheine, unterdurchschnittliche Kaltmieten oder quartiersbezogene Mietspiegel. Eine individuelle Einkommensprüfung ist nicht vorgesehen.
Dieser Ansatz ist datenschutzkonform, administrativ handhabbar und sozial akzeptiert. Die Zweckbindung der Förderung bleibt auch bei Mieterwechsel bestehen.

Mieterinnen und Mieter profitieren von einer modernen, effizienten und klimafreundlichen Wärmeversorgung, ohne zusätzliche finanzielle Belastung. Sinkende Energieverbräuche erhöhen die Versorgungssicherheit und reduzieren das Risiko von Energiearmut.
Gleichzeitig schützt der Ansatz vor Verdrängung und stabilisiert soziale Strukturen in betroffenen Quartieren.

Social Contracting adressiert insbesondere die bislang fehlende systematische Warmmietenabsicherung im Förderrecht sowie die unzureichende Verzahnung von Sozial- und Klimapolitik im Gebäudesektor. Es schafft ein Instrument, das soziale Ziele verbindlich in die Wärmewende integriert.

Wirtschaftliches Modell und Finanzierung

Die Investitionskosten pro Wohneinheit liegen typischerweise zwischen 25.000 und 35.000 Euro. Der Großteil wird durch Energiedienstleister vorfinanziert und über den Wärmepreis refinanziert, dabei werden Fördermittel aus dem Bundesprogramm Effiziente Gebäude (BEG) einbezogen, verbleibende Mehrkosten werden durch Zuschüsse z.B. aus dem EU Social Climate Fund abgefedert, die Kosten damit reduziert.

Vermieter können energetische Sanierungen ohne hohe Eigeninvestitionen umsetzen. Das wirtschaftliche Risiko wird reduziert, Planungssicherheit steigt.
Zudem lassen sich regulatorische Anforderungen erfüllen, ESG-Kriterien verbessern und soziale Konflikte im Zusammenhang mit Mieterhöhungen vermeiden.

Das Modell ist auf eine große Anzahl von Wohneinheiten übertragbar. Eine erste Zielgröße von 100.000 Haushalten bis 2030 gilt als realistisch.
Durch Standardisierung, Bündelung und Quartiersansätze sind weitere Skaleneffekte möglich, insbesondere im kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungsbestand.

Potenziale bestehen unter anderem in der Standardisierung von Social-Contracting-Verträgen, der Entwicklung sozialer Wirkungskennzahlen, der Kombination mit serieller Sanierung sowie der Einbindung von Impact-orientierten Finanzierungsinstrumenten.

Der Einsatz von Social Contracting ist gleichermaßen auch bei WEGs mit Mietnutzung möglich.
Inwiefern kann Social Contracting zum Einsatz kommen, wenn nur ein Teil der Wohnungen in einem Haus förderfähig ist? Die Zuschüsse für die Kostenneutralität werden nur für die vermieteten Flächen ermittelt und ausgezahlt, die den Kriterien (Mietspiegel, Energieeffizienzklasse) entsprechen.

Eine Umlage der geförderten Kosten ist nicht möglich.

Rollen, Akteure und Governance

Energiedienstleister übernehmen die Vorfinanzierung der Investitionen, die technische Umsetzung sowie den Betrieb der Anlagen. Gleichzeitig sind sie für das Monitoring von Energieverbrauch, Einsparungen und Kosten verantwortlich. Damit bündeln sie technische, wirtschaftliche und operative Verantwortung.

Zentrale Akteure sind Vermieter, Energiedienstleister, kommunale und Landesstellen sowie soziale Träger. Die koordinierte Zusammenarbeit dieser Akteure ist Voraussetzung für eine erfolgreiche Umsetzung.

Die Förderung ist zweckgebunden und an klare Kriterien geknüpft: die Kaltmiete muss im unteren Drittel des lokalen Mietspiegels liegen, der Energieverbrauch den Effizienzklassen G und H entsprechen. Monitoring-Pflichten, Berichtswesen und externe Evaluationen durch eine wissenschaftliche Begleitung sorgen für Transparenz, bei denen die tatsächliche Kostenentwicklung für die Haushalte ausgewertet wird.

Der Antrag auf Förderung im Rahmen des Social Contractings wird durch den Vermieter gestellt, in der Regel gemeinsam mit einem Energiedienstleister.
Der Vermieter fungiert dabei als formaler Antragsteller, da er Eigentümer des Gebäudes ist und die baulichen Maßnahmen verantwortet. Der Energiedienstleister unterstützt den Antrag fachlich und wirtschaftlich, indem er das technische Konzept, die Wirtschaftlichkeitsberechnung sowie das Contracting-Modell beisteuert.
Die Prüfung der Förderfähigkeit erfolgt auf Basis objektbezogener Kriterien, insbesondere der Zielgruppenzugehörigkeit des Gebäudes (z. B. Wohnberechtigungsscheine, unterdurchschnittliche Kaltmiete). Eine individuelle Antragstellung durch Mieter ist nicht vorgesehen, um administrative Hürden gering zu halten und Datenschutzfragen zu vermeiden.

Diese Rollenverteilung stellt sicher, dass:

  • der administrative Aufwand für Mieter minimal bleibt,
  • die Förderung gezielt dort eingesetzt wird, wo soziale Bedarfslagen bestehen,
  • und die Umsetzung effizient über professionelle Akteure erfolgt.

Die Antragstellung erfolgt über die KfW, dort werden die einfachen Eingangskriterien überprüft.

Rechtlicher und europapolitischer Rahmen

Social Contracting ermöglicht eine zielgenaue Verwendung von Fördermitteln, beschleunigt die Sanierungsrate und leistet einen messbaren Beitrag zur Bekämpfung von Energiearmut (Art. 8 EED). Zugleich stärkt der Ansatz die gesellschaftliche Akzeptanz der Wärmewende.

Das Modell ist konform mit der Verordnung zum Social Climate Fund sowie mit der Energieeffizienz- und Gebäuderichtlinie der EU. Es handelt sich um einen neuen Fördertatbestand und nicht um eine unzulässige Doppelförderung.

Die Wirkung wird anhand klar definierter Indikatoren erfasst, darunter Energieverbrauch, CO₂-Emissionen, Warmmietenentwicklung und Energiekostenbelastung der Haushalte. Regelmäßige Berichte, Verbrauchsmonitoring und externe Evaluationen sichern Transparenz und Nachvollziehbarkeit. Bei Verfehlen der Ziele in Haushalten greift eine Maßnahmenkette, die den Haushalten dabei hilft, die Warmmietkosten zu senken (Verbraucherapp mit Verhaltenshinweisen und Frühwarnsystem bei erkennbarer verhaltensbedingter Überschreitung der Warmmietkosten).

Technische Umsetzung und Klimawirkung

Zum Einsatz kommen dieselben Maßnahmen wie im BEG zugelassen: CO₂-freie Wärmeerzeugungssysteme wie Wärmepumpen, erneuerbare Fern- und Nahwärme sowie Solarthermie. Ergänzt werden diese durch Effizienzmaßnahmen an der Gebäudehülle, Optimierungen der Wärmeverteilung und digitale Steuerungs- und Monitoring-Systeme.

Social Contracting verbindet Klimaschutz, soziale Sicherheit und marktwirtschaftliche Umsetzung. Es erhöht die Sanierungsdynamik im Mietwohnungsbestand, reduziert Energiearmut und stärkt die gesellschaftliche Akzeptanz der Wärmewende. Damit schafft der Ansatz eine belastbare Grundlage für die langfristige Dekarbonisierung des Gebäudesektors.

Sprechen Sie uns an!

René Scharr-Hochegger
Policy Advisor & Projektmanager DENEFF EDL_HUB gGmbH
Telefon: +49 (0) 176 / 24832891
E-Mail: rene.scharrhochegger@edlhub.org

Rüdiger Lohse
Geschäftsführer DENEFF EDL_HUB gGmbH
Telefon: +49 (0) 179 / 4887987
E-Mail: ruediger.lohse@edlhub.org

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